금리는 상승, 부동산은 하락, 부동산 경매 공부

  금리가 오르고 부동산 가격이 하락하면, 부동산 상승장에서 무리해서 매수한 부동산들이 경매에 나오지 않았을까 생각하게 됩니다. 저 또한 그렇게 부동산에 관심을 가지게 되었고, 조금 더 알아보고 싶어 공인중개사 자격증을 따게 되었습니다.
요즘 들어 인터넷에 경매 관련 광고가 자주 보이는 모습이 부동산이 조금씩 하락하고 있긴 한 것 같습니다. 저처럼 내 집 마련의 꿈, 혹은 좋은 부동산을 골라서 시세차익을 조금이라도 얻을 수 있겠느냐는 생각을 부동산 경매에 관심을 가지게 되는 분들이 많을 것 같습니다.

  하지만, 부동산이 만원, 십만원 하는 것이 아니기에 무작정 무언가를 시작하기에는 엄두가 나지 않는 것도 사실입니다. 처음에는 조금씩 경매 절차와 종류, 관련 법에 관한 지식을 익혀가면서 자주 경매 사이트를 들어가서 물건들을 눈에 익히며 익숙해지는 것이 좋습니다.

  우선 전체적으로 부동산 경매에 어떻게 참여할 수 있고, 낙찰받는 방법과 낙찰을 받은 후에 어떤 것들을 해야 하는지 함께 알아보고자 합니다. 간단히 말하면 경매에 낙찰받기를 원하는 가격을 적어내고 낙찰받으면 부동산을 매수하면 되는 일이지만 각각의 과정에서 주의해야 할 점과 꼭 해야 하는 점 등이 무수하게 많습니다.

내가 원하는 물건에 관한 공부

 

  가장 먼저, 어떤 매각 물건들이 있는지 알아야겠습니다. 검색 포털 사이트에 부동산 경매로 검색하면 대법원 경매정보 홈페이지나 일반 회사에서 운영하는 경매 정보 사이트를 이용해 원하는 지역과 찾고자 하는 부동산에 대해 가격대, 종류 등의 조건으로 찾아볼 수 있습니다. 부동산에서 원하는 부동산을 발견하는 것보다 경매를 통해 원하는 부동산을 찾는 것은 아주 긴 프로세스입니다. 일반 거래를 통해서도 원하는 지역의 부동산이 있을 것인데 경매를 통해 사려고 한다는 것은 일차적으로 시장 가격보다 낮은 가격에 사기를 원하는 것이고 이 가격은 매도자와 협의 할 수 있는 가격이 아닌 특성상 원하는 가격대의 매물이 나올 때까지 어쩌면 꽤 오랜 시간 탐색해야 할 수 있습니다.

  내가 생각했을 때 좋은 물건이라면 대체로 다른 사람도 비슷하게 생각하기 때문에 경매에서도 공급과 수요의 법칙이 존재하게 되고, 생각보다 가격이 매력적이지 않을 수도 있습니다. 그 때문에 원하는 가격대를 정한 후, 가격을 일차 조건으로 두고 자주 매각 물건이 나와 있는 사이트를 들어가서 원하는 물건을 탐색해야 합니다.

  원하는 조건 대의 가격을 가진 부동산이 나왔다면 이 부동산이 왜 그 가격에 나오게 되었는지를 확인하는 게 두 번째 아주 중요한 일입니다. 이것을 보통 권리분석 및 물건 분석이라고 합니다. 특별히 하자가 있어 그 가격에 나온 것이 아닌지 낙찰받아도 안전한 물건인지, 권리적으로 이상이 없는지를 확인해야 합니다. 경매가 법원을 통해 진행되기에 경매를 통해 부동산을 취득하면 안전할 것으로 생각하는 사람들도 있지만, 「민사집행법」의 일정 기준에 의해 정해진 말소기준 권리보다 후에 등기된 후 순위 권리만 말소되기 때문에 앞선 선순위 권리가 있다면 매수자가 권리를 인수하게 됩니다. 경매의 시작가는 단지 그 부동산 자체에 대한 감정가이기 때문에 감정가는 이러한 권리들을 반영하여 책정되지 않습니다. 그렇기 때문에 앞선 권리 중에 부동산의 가치를 저해하는 권리들이 있다면 계속 유찰이 될 것이고, 입찰가격은 계속 내려가겠지요.
따라서, 부동산의 권리 분석을 제대로 하지 않으면 앞선 권리에 대해 모르고 있다가 손해를 볼 수 있습니다.

물건 찾아가 보기

 

  억대가 넘어가는 물건을 인터넷으로만 보고 산다는 것은 애초에 말이 되지 않습니다. 먼저, 해당 물건이 소재한 지역의 중개소 혹은 인터넷을 통해 근처 유사 부동산들의 매매와 임대 시세를 확인해봐야 합니다. 시세 대비 경매가격이 매수할만한 가격이라는 판단이 든다면 목적 부동산에 대한 현황 파악 및 직접 물건의 장소를 몇 번 씩 찾아가 내가 원하는 곳이 맞는지, 그 물건의 다른 하자는 없는지, 그리고 매수의 목적에 따라 부동산의 가치가 상승할 만한 여건인지도 확인해야 하겠습니다.

  목적 부동산을 방문해 실제 점유자가 누구인지 우편이나 공동주택의 경우 관리사무소 등을 통해 확인해볼 수 있습니다. 가능하다면 내부 확인을 통해 예상되는 수리 비용과 확장 및 인테리어를 했는 지 등에 대해 확인하여 실제 입찰 가격을 정할 때 반영해야 하겠습니다. 관리실이 있는 아파트나 오피스텔 또는 상가 등의 부동산은 미납된 관리비도 확인해 볼 필요가 있습니다.

입찰가격 결정 및 입찰

 

  부동산에 대한 분석을 마치고 부동산의 가치가 상승할 것으로 판단하면 감정가격보다 높은 가격을 써낼 수도 있습니다. 하지만 경매에서 물건을 찾는 이유가 유사 일반 부동산을 매수하는 것보다 가격에서 이점을 기대하기 때문이라는 것을 잊으면 안 되겠습니다. 경매시장에 나와 있거나 이미 낙찰된 유사한 부동산에 대한 기록을 확인해 비슷한 시기의 낙찰상황에 대해 파악해 현재 부동산 시장과 비교해 바로 낙찰할 것인지 유찰을 기다렸다 낙찰할 것인지에 대해 판단을 해야 합니다.
평균적으로 주택의 경우에는 한 두차례 유찰 후 낙찰되는 것이 대부분의 경우이니 너무 섣부른 낙찰을 하는 것 보다는 조금 더 분석한다는 마음으로 상황을 분석한 후 시도하는 것이 좋겠습니다.

낙찰 후 과정

  입찰에 참여해 낙찰받지 못하면 보증금을 돌려받게 됩니다. 최고가 매수신고인으로 낙찰 시에는 보증금 10%에 대한 영수증을 받을 수 있으며 차순위 매수신고자(입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람) 일 경우 차순위 입찰 신고를 할 수 있지만, 이 경우 매수인이 결정될 때까지 보증금을 돌려받지 못합니다. 낙찰이 결정된 후 일주일이 지나면 매각허가결정이 떨어지고 추가로 일주일이 지나면 매각허가결정이 확정됩니다. 이후 1개월 이내에 잔금 납부 기한이 정해지며 기한 내 납부를 완료하면 완료하는 날 소유권이 이전되는 것으로 하게 됩니다.

  지금까지 간단하게 경매의 전 과정에 대해서 알아보았습니다. 실제 경매 입찰부터 낙찰, 소유권 이전 등의 과정에 이르기까지는 매수신청 대리 공인중개사를 통해 도움을 받을 수도 있지만, 경매에 있어 무엇보다 가장 중요한 것은 매수하고자 하는 부동산을 찾는 일입니다. 지속적인 관심을 가지고 공부하다 보면 부동산에 대한 안목도 생기게 되니 관심이 있다면 한 번씩 나들이 삼아 물건 현장을 돌아보고 오는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.