동탄전세사기, 병점, 수원, 용인 지역 250채 파산 전모, 전세사기 안 당할려면 이것부터 해라

동탄병점 수원 용인 지역에서 250채 집을 가지고 있던 부부가 파산을 했으며 관련 부당산인 부동산뱅X는 이미 사장이 바뀌었으며 그 전 사장은 도주했다고 합니다. 어찌된 일이고, 세입자들의 전세금은 어떻게 되는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

​최초 신고자는 오피스텔 임차인, 전세금을 돌려 받지 못해 신고

신고자는 화성시 동탄 1동 소재에 한 오피스텔 전세 임차인으로, 전세가 만료 되었으나 수개월동안 전세금을 돌려받지 못하고 있었습니다. 그러다 임대인이 세금을 체납하면서 오피스텔이 경매에 넘어갈 위기에 처했다는 것을 알게 되고 신고를 하였습니다.

 

해당 오피스텔은 한 부부가 소유, 임대로 운영하고 있는 250채 중의 하나로 위탁 운영을 해온 공인중개사는 최근에 폐업을 했다고 합니다. 임대인은 최초 신고가 있은 후, 문자를 통해서 세입자들에게 오는 6월부터는 세금 체납이 예상이 되니, 오피스텔 소유권을 이전 받아가라고 통보했다고 합니다.

 

하지만 문제는 소유권을 이전받을 경우, 양도의 형식이 되어 양도세와 취득세 등 세금 등으로 2천만원에서 많게는 5천만원까지 비용이 발생합니다. 물론 투자가치가 있거나, 애초에 매매가 목적이었다면 당연히 감수해야 될 세금이지만, 2년에서 4년 잠시 살려고 했던 세입자들에게 전세금을 떼이지 않기 위한 반 강제 매매는 당황스러울 수 밖에 없습니다.

 

삼성전자, 피해 직원 조사에 나서

삼성계열사들로 인해 신도시로 떠오는 동탄 수원 화성 용인 일대는 삼성전자 및 계열사에 근무하는 직원들이 많이 거주 하고 있어, 사건의 오피스텔에도 다수의 직원이 피해자로 포함되어 있다고 합니다. 이에 대해 삼성전자에서 자체적으로 피해 직원에 대한 조사를 하고 있는 것으로 알려지고 있습니다.

 

피해자들은 보증금 회수가 가능한가?

경찰, 변호사들도 오피스텔 임대인에 대한 사기죄 성립은 어렵다고 얘기합니다. 계약자체가 불법이거나 특정 사실을 속이고 임대한 것이 아니기 때문입니다. 계약의 중개를 했던 공인 중개사에게 중요한 정보 공개 의무를 다하지 않은 것에 대해 일부 책임을 물을 수 있겠지만, 피해자들의 피해금액에는 턱없이 부족할 것입니다.

 

임차금 등기명령, 전세금 반환소송 등도 재산이 있고 문제를 해결하려는 임대인에게 해당하는 것이지 임대인이 파산하게되면 소송을 해도 받아낼 수 있는 것이 없습니다.

 

가장 빠른 방법은 소유권을 이전 받는 것인데, 이미 역전세가 되어 가치가 없는 오피스텔의 소유권을 이전 받는 것 자체로 손해가 됩니다.

 

역전세 오피스텔은 무엇이고 왜 위험한가?

 

역전세는 말 그대로 전세값이 매매가를 넘는다는 말입니다. 단순하게 말하며 임차할 때 전세값은 1억이었고 매매가는 2억이었는데, 부동산 가격이 폭락하면서 매매가가 8천만원이 되었지만 전세값는 계약기간 동안 유지 되기 때문에 그대로 1억이 되는 상황입니다.

 

역전세까지 아니더라도, 오피스텔은 특히나 단기 수요자들이 많아 전세가와 매매가의 차이가 크지 않는 경우가 많습니다. 이를 이용하여 현금이 없더라도 임대수익을 목적으로 사건에서와 같이 수백채에 이르는 오피스텔을 매입하는 경우가 생깁니다.

 

지속적인 수요가 받쳐주고 정말 임대수익을 목적으로 임대사업을 하는 경우라면 문제가 되지 않을 수도 있습니다. 하지만, 이번 사건에서처럼 소유자가 금전적인 문제가 생기거나, 의도적으로 세금 체납 및 재산 은닉등의 금전적인 문제가 생기는 상황을 만들었다면 얘기가 달랍니다.

 

1채의 오피스텔의 전세가와 매매가 차이가 2천만원이라고 해봅시다.

 

임대인이 1채의 오피스텔을 소유하고 있고, 금전적인 어려움이 생겨 오피스텔을 팔아야 합니다. 1채라면 2천만원 신용대출을 받아서라도 해결이 가능합니다. 하지만 임대인이 소유한 오피스텔이 10채면 어떨까요? 전세 보증금을 되돌려 주기 위해 집을 팔아도 2천만원이 모자라고, 10채면 2억이 모자라게 됩니다. 100채면 20억입니다. 개인이 당장 현금으로 돌려주기에는 어려운 금액입니다.

 

물론, 1채라고 해서 임차인에게 위험하지 않다는 말은 아닙니다.

 

전세사기 안당할려면 어떻게 해야 할까요?

전세 계약 전 꼭 확인해야 합니다. 만약 확인해야하는 사항들에 대한 협조에 공인중개사들이 귀찮아 하는 기색이 보인다면 다른 공인중개사를 찾아가세요. 널리고 널렸습니다. 아래 사항의 확인은 공인중개사들의 신의성실 의무입니다.

 

□ 주변 매매가, 전세가 확인 : 인터넷으로도 빠르게 확인 가능합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국부동산원 부동산테크, 시세정보업체 (네O버, 직O, 다O 등)

▣국토교통부 실거래가 공개 시스템

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

▣ 한국부동산원 부동산테크

부동산테크

□ 주택 임대차 표준 계약서 사용

□ 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인 : 선순위 채권은 도장 찍는 날 직전에 한번 더! 확인, 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.

□ 임대인의 세금 체납여부 확인: 세금 체납시, 이후 해당 부동산이 공매에 넘어 가게 될 경우 세금 변제가 전세보증금 반환보다 우선하게 됩니다.

□ 선순위 보증금 확인 : 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액이 예상가능합니다.

□ 확정일자 부여 현황 확인

□ 전입세대 열람 : 나도 모르는 사람이 들어와 살고 있는지 주기적으로 확인

 

흔한 전세사기 유형

1.     “근저당권이 잡혀 있는데 곧 갚을 거라 아무 문제 없어요”

담보대출을 거의 다 갚았다는 말을 믿으면 안됩니다. 다 갚은 증거를 확인 후 계약하셔야 합니다. 실제로 계약할 때 다 갚는 척하고 다시 빌려서 계약 후 담보대출 과다로 전세보증금반환보증가입 불가하여 경매로 넘어가 보증금 반환이 불가능한 사례들도 있습니다.

저당권, 압류가 있는 부동산을 임대인이 속이고 임대차계약 체결하는 경우도 있습니다.

 

▶ 꼭꼭 확인

· 임차주택 권리정보 확인 : ‘안심전세’에서 권리관계(저당권·전세권), 압류, 경매 등 꼭 확인!

· 금융회사 근저당권 정보 확인 : 계약당일 임대인에게 부채증명원, 금융거래확인서 원본 확인

· 전세보증금 반환보증가입 : 선순위 근저당권이 있어도 요건 충족 시 가입 가능(감액등기 필수!)

 

▣지금 계약하려는 집, 살고 있는 집 안심전세에서 확인해보기

 

 

2.     전세계약을 하면 이사비, 청소비, 가전제품 까드릴게요

실제로 소액 전세의 경우 상대적으로 차지하는 비용이 큰 이사비, 혹은 에어컨 설치, 청소비 등을 지원해준다고 하여 계약하는 경우가 많습니다. 왜 이런 지원들을 해주는 걸까요?

거래가 적은 지역이라 세입자를 구하기 어렵기 때문입니다.

이런 전세 부동산의 경우, 다음 세입자를 구하면 보증금을 돌려준다고 보증금 반환을 미루는 경우가 허다합니다.

 

3.     갭투자, 깡통전세 물건

건축주, 중개사 등이 공모하여 아파트와 달리 시세정보가 부족한 빌라·연립주택 등을 높은 전세가율로 전세계약을 체결합니다.

 

▶ 꼭꼭 확인

· 주변 시세정보(매매가, 전세가, 낙찰가율) 확인: 안심전세, 국토부 실거래가정보시스템, 법원경매정보시스템에서확인!

· 공인중개사사무소 정상 영업 여부와 이력 확인: 안심전세, 인터넷에서 검색 해보기

전세보증금반환보증 가입: 안심전세앱 ‘보증가입 가능 여부 확인’에서 확인 후, 가입 진행

 

▣지금 계약하려는 집, 살고 있는 집 안심전세에서 확인해보기

 

4.     전세계약, 매매계약을 동시 진행하자고 하는 임대인 혹은 중개사

임대인이 갭 투자를 위해 전세와 매매계약을 동시 진행합니다. 전세계약과 매매계약을 동시 진행하기 때문에 임차인은 새 임대인의 정보가 별로 없습니다. 그리고, 계약이 만료 할 때가 되어서야 연락을 하게 되고, 앞선 사례와 같은 속칭 ‘빌라왕’임을 알게 됩니다. 하지만, 이런 임대인의 경우 잠적하거나 사기꾼이거나 하는 경우가 허다합니다.

 

▶ 꼭꼭 확인

· 바뀐 임차주택 권리정보확인: 안심전세앱에서 등기부 1회 열람시, 등기사항 변동내역 알림 문자 제공(2년6개월간)

· 전세보증금반환보증가입